楼市形势，在过去9个月里发生了大转折。
如果你现在买首套房，在很多城市里可以享受比LPR基准利率低20个基点的优惠。
最新的5年期LPR利率为4.45%，则最优房贷利率是4.25%。
于是一个重要的问题浮出水面：你该选固定利率，还是浮动利率？
如果选固定利率，则意味着在整个贷款期（比如20年或者30年，除非你提前还贷）你的房贷利率都是4.25%，未来加息和降息和你都没有关系。
如果选浮动利率，合同上表现为你的利率为LPR利率下浮20个基点。今年是4.25%，未来就存在不确定性。如果3年后5年期的LPR利率加息15个基点，则你的房贷利率将变成4.4%；如果加息50个基点，则你的房贷利率会变成4.75%。当然，如果出现降息，你的房贷利率也可能比当前的4.25%低。
LPR利率改革之后，一直到今年5月降息之前，我一般是建议大家选浮动利率。但是到了今天，鉴于房贷利率接近历史低点，我觉得选固定利率可能更正确一些。
下面做一个详细的分析。
上图是1991年以来，中国5年及以上期限人民币贷款的基准利率走势。
可以看出，基准利率的趋势是不断向下的。其实，这也是全球主要市场化经济体的利率走势。
比如美元自1970年代以来，利率走势是这样的：
过去50年美元利率的高点出现在1991年之前，那些高点大多跟石油危机或中东地区的战争有关。
所谓石油危机，就是以中东为主的产油国，对西方经济体做出的经济制裁：通过减少产量提高油价，打击西方经济。因为西方支持以色列，而犹太人和阿拉伯人多次起冲突。
后来，随着*对石油掌控能力提高（比如颠覆了萨达姆等政权），以及以色列站稳脚跟，石油危机很少发生了。*的输入型通胀减少，利率就很少飙升了。
1990年代以后，中国逐步成为世界工厂，廉价的制成品降低了*等西方国家的通胀，这也有利于让利率走低；过去几十年，发达经济体的人口老龄化越来越严重、出生率下降，这都带来通缩压力，也倒逼利率不断走低。
但需要说明的是，低利率不意味着房贷利率一定低。比如最新的*房贷利率最近就飙升到了5.78%，而中国首套房最优惠利率下降到了4.25%，中美房贷利率出现了非常罕见的倒挂：
再看一下其他重要经济体的长期利率走势：
上图是欧元利率，过去20多年也是一路走低，实现了零利率、负利率。
上图是日元利率，自从没有石油危机后，基本上在零水平附近呈现为一条直线。
上图是英镑的利率走势，从长期看也是不断走低的。
发达国家利率走低的逻辑，基本上都是相同的——老龄化、少子化。技术进步也是一个重要原因，如果将来碳达峰、碳中和实现，新能源替代化石能源（石油、天然气、煤炭），机器人普及，估计利率会更低。
熟悉金融的朋友应该知道，SDR（特别提款权）篮子里一共有5种货币——美元、欧元、人民币、日元、英镑。这5种全球最重要货币，在过去30年甚至更长时间里利率都是走低的。
这就是利率的大趋势。
从长远看，只要中国经济继续全面参与全球大循环，跟美欧日保持合作关系，人民币未来利率也将不断走低。
因为中国也在进入老龄化、少子化时代，中国的科技也在进步，此外中国需要跟主要经济体的利率保持基本同步。
在这种情况下，如果你选固定利率，大概率是会吃点亏的。
短期看，房贷利率可能还有下降空间；中期看，人民币有可能在2年之后进入加息周期，但估计加息周期比较短；长期看，人民币利率可能逐步走低，未来房贷甚至可能进入3时代。
假如你几年前在*贷款买房，当时利率是5%，贷款1000万卢布，按照20年等额本息计算，则月供为6.6万元左右。如果利率飙升到20%，则月供为17万元左右，是过去的2.58倍
即便按照目前的9.5%计算，月供也要达到93210元，是过去的1.4倍！
由此可见，利率飙升对于按揭者压力非常沉重。
固定利率能降低吗？一文讲清楚
随着工农中建交五大国有银行以及招行等大型股份制银行发布了如何调降存量房贷利率的公告，关于降房贷利率的谜底几乎都已经揭晓了，关键点有三个。
第一，符合下跌条件的房贷到了时间自动降，用不着跑到银行去与客户经理谈判。
第二，2019年10月至2022年5月贷款购买首套房的利率最低降到4.2%（五年期LPR+0个基点）。
第三，2022年5月之后的首套房贷款利率最低降到4%（五年期LPR-20个基点）。
为何说最低呢？因为部分城市的政策利率下限与全国大部分地区不同。
比如，北京市自LPR利率出现以来的首套房政策利率下限一直市LPR+55个基点，所以北京符合条件的贷款利率最多下降到4.75%（4.2%+0.55%）。除了北京等几个特定城市外的其它地区的房贷利率不是降到4.2%就是降到4%。
如果你现在的房贷利率已经低于4.2%或4%了，那么没法降，毕竟已经很低了，无法突破政策下限。比如，2023年在楼市较为萧条地区贷款买房的家庭，他们的初始利率只有3.8%甚至更低，不在存量贷款利率下调的范围内，但未来可以随着五年期LPR的下降而小幅度下降。
以上确定性极强的内容针对2019年10月之后的房贷，之前的房贷有什么不同呢？最大的区别是那时还没有LPR，贷款利率挂钩的是央行基准利率。比如，我的一位朋友在2018年初买了第一套房，打了9折，当时的央行基准利率为4.9%，所以他的初始房贷利率为4.41%（4.9%*0.9）。
那么在LPR还没有诞生时已经存在的首套房贷款利率如何调整呢？着重介绍一下。
2019年10月之前的贷款分为两类，一是选择了LPR浮动利率；二是选择了固定利率。
我国在2020年3月启动了存量房贷利率转换机制，当时给了已经贷款买房的家庭两个选择，要么选择挂钩五年期LPR的浮动利率，要么选择固定利率，大部分人选择了前者，确定了自己的固定加点数。
比如，张三当时的贷款利率为5.6%，用于计算固定加点数的是2019年12月的五年期LPR，为4.8%，张三的固定加点数=5.6%-4.8%=0.8%，也就是80个基点。
他的贷款利率可以表示为：五年期LPR+80个基点。目前的五年期LPR为4.2%，张三当下的贷款利率为5%（4.2%+0.8%）。
像张三这类选择了挂钩LPR浮动利率的贷款人最多可以将固定加点数调整为0，也就是自动调整后的贷款利率变为：五年期LPR+0个基点，张三的贷款利率直接从5%下降到4.2%。
需要说明的是如果你的贷款利率已经低于4.2%，说明固定加点数为负数，那么本次用不着调整利率，2015年至2018年贷款买房的人中有不少属于此类。
当初选择了固定利率的人怎么办？他们已经做了三年的“冤大头”，是否有机会逆天改命呢？答案是有的。我们沿用上面的例子。
假设张三当初选了固定利率，那么从2020年至今他的房贷利率一直维持在5.6%的水平，没有享受过五年期LPR下滑带来的好处，幸运的是机会来了。
根据各大银行的公告显示本次存量房贷利率调整包含当初选了固定利率的房贷，只是要多一个步骤，先申请将固定利率转为挂钩LPR的浮动利率。注意，这一步不是自动的，需要贷款人主动向银行申请。
选了固定利率的张三可以向贷款银行申请把固定利率转化为浮动利率，参照的标准还是2019年12月的LPR（4.8%），所以转换完成后张三的固定加点数依然为80个基点，贷款利率变为：五年期LPR+80个基点，也就是先从5.6%降低到了5%。
随后再按照选择挂钩LPR浮动利率的情况调整存量房贷利率，加的80个基点得以消除，张三的贷款利率还是可以降低到4.2%（五年期LPR+0个基点）。
最终我们发现无论张三当初选择的是浮动利率还是固定利率都可以趁着这次机会把房贷利率降低到4.2%，今后当五年期LPR向下浮动时还能有小幅度的下调。
当然，张三也可以继续固执己见，不转换成挂钩LPR的浮动利率，坚持用固定利率计价房贷，那么他的房贷利率维持在5.6%的水平，不论今后发生什么一直是5.6%，直到其还完所有欠银行的本金及产生的利息为止。
根据数据统计本次能够调整的房贷总额在25万亿元左右，由此可知大部分人的房贷或多或少能够下调一些，有些当初做了“错误选择”的贷款人可以让房贷利率下降2%。我的粉丝中就有这种情况，他的房贷利率超过6%，选择了固定利率，吃了好几年的亏，这次终于有机会脱离苦海了。
LPR利率下调可以帮我省下多少钱？
大家都在讨论LPR利率下调的事情，这次下调的幅度确实很大，特别是对于那些高位接盘的人来说，能省下不少钱。今天我就根据自己的房贷情况来算一下，看看这次下调可以帮我省下多少钱。
我的房贷是在中国邮政储蓄银行办理的，时间是在2017年。整个公告内容应该和四大行以及央行的是一致的。调整规则分为三个时间段，分别是2019年10月7日之前、2019年10月8日至2022年5月以及2022年5月15日之后。所以，根据不同的时间段，调整规则也有所不同。
我属于第一时间段，也就是2019年10月7日之前。针对这种情况，调整规则如下：如果当地的首套房贷款利率下限高于LPR，则将贷款的加点幅度调整为当地的下限，否则将其调整为0。如果贷款利率高于LPR，则将贷款的加点幅度调整为0，也就是20个BP。如果贷款利率低于LPR，则不需要进行调整。
针对我自己的情况，贷款利率政策下限指的是放贷时的下限，而不是现在的下限。这一点我已经在邮政储蓄APP上跟在线客服确认过了。政策下限指的是放贷时的下限，因为在2019年之前，我的贷款是固定利率，不存在浮动利率的问题。因此，在2019年8月20日之前，五年以上的LPR是4.85，这也是我在APP上跟在线客服确认过的。根据我了解到的情况，在2018年和2019年，LPR在8月20日之前的五年以上的LPR是4.85。
第三点是当前的LPR，大家都知道。第四点是在2019年之前，如果我的贷款是固定利率，并且没有转换成浮动利率，那么我需要现在转成LPR才能申请利率下调。转成LPR后，利率如何计算呢？根据百度的解释，转换成LPR后，固定利率等于当年LPR加上加点幅度，比如我的固定利率是50，当年的LPR是4.85，因此合同上的加点幅度其实是0.181。
根据以上三句话，可以得出三种情况。
第一种情况：当地的下限大于LPR，调整后的公式是LPR加上下线的浮点，重点是下线的浮点。
第二种情况：当地的下限小于LPR，但实际利率确实高于LPR，调整后的公式是当前的LPR加上0，也就是不加点调整为0。
·第三种情况：当地下限小于LPR，且合同利率也小于LPR，这种情况下无需调整。将其分为三种情况进行分析，然后根据个人情况进行计算。
·第一种情况：在2017年，5年以上的贷款，如30年，符合首套房贷条件。根据当时的LPR为4.85，可以在网上查询当年的表格，得知当地的下限为4.9。将其转换为浮动利率，即LPR加上0.05，得出4.85加上0.05，表格1。然而，合同利息为5.0。如果将浮动利率转换为当年的LPR，加上15，则调整后的利率为4.2加上0.05。简单来说，如果当地下限大于LPR，则属于A情况，调整后的利率为4.2加上0.05。
调整后的利率为4.25。
·第二种情况：当时当地的下限为4.5，但4.5虽低于当年的LPR，但合理利息为10，即5.0，合同利息高于LPR，即下限小于LPR，合同利率高于LPR，属于第二种情况。
·第二种情况下，调整后的利率加0个百分点，即4.2加上100。
·第三种情况：例如，当年的LPR为4.85，需要查询当地的下限为4.5，合同利息高于下限，但低于LPR，因此不需要调整。因为如果将固定利率转换为浮动利率，则转换后的利率为当年的LPR加上-0.25，调整后的利率为4.2减去0.25，即3.95。这是一个非常低的利率。
因此，根据以上三种情况，可以计算出个人调整后的利率。
