8月21日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）为1年期3.45%、5年期以上4.2%。其中，1年期较上月下降10个基点，5年期保持不变。这是今年继6月之后LPR利率的第二次调降。
对于LPR利率下调，坊间都持一致看法，因为就在上周15日央行就已下调了公开市场逆回购操作和中期借贷便利（MLF）操作，其中MMLF利率下调15个基点至2.5%。MLF利率通常是LPR的报价基础和风向标，MLF利率下调则意味着新一期的LPR利率下调毫无悬念。所以，此次1年期LPR利率下调10个基点亦在全社会预料之中，并没让人感到意外。
只是1年期和5年期LPR利率不能同步下调而是采取非对称下调，还是多少让人感到意外：一方面，坊间相关机构预测1年期与5年期LPR利率会同时下调，但实际并非如此；另一方面，机构分析认为1年期和5年期LPR利率会与全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）同步下调15个基点。但1年期LPR利率实际下调幅度小于MLF利率下调幅度。
所以，尽管LPR利率下调再度释放稳增长信号，有利于保持货币信贷稳定增长，利好实体企业和住房部门贷款，为促进企业融资和居民信贷成本稳中有降营造有利环境，尤其能有效提振市场信心。但坊间仍然有大量实体企业和民众对此次LPR非对称降息不太满意，尤其是在当前经济低迷态势需要货币信贷刺激的情况下，对LPR利率1年期和5年期利率不能同步下调的原因更是感到相当迷茫。
那么，为何全国银行间同业拆借中心对LPR利率 实施非对称降息，且并不与MLF保持同幅度下调？
原因其实也相当明了：一则，当前LPR利率下调其实陷入一种相当矛盾的状态，社会有效信贷金融需求需要提振与刺激，实体企业融资成本需要进一步降低，但若LPR1年期与5年期利率全部下调，与MLF保持相同的下调幅度，那么在当下银行净息差收窄、存量房贷利率调整方案尚未出台的情况下，只会带来更多的麻烦。比如银行经营利润有可能进一步收窄，据相关机构披露，今年6 月一般贷款中利率高于 LPR 的贷款占比为 56.67%，利率等于 LPR 的贷款占比为 5.59%，利率低于 LPR 的贷款占比为 37.74%，银行的日子其实也相当艰难。同时，也会引发房贷者的不满，即存量房贷与新房贷之间的利差拉得更大，更会加剧存量房贷者的不满情绪，引发新一轮房贷提前“还贷潮”。
二则，给商业银行留足充分的准备时间，目前虽然央行在不同场合多次要求或呼吁商业银行降低存量房贷利率，但商业银行需要在思想观念、制度设计以及存款利率市场化改革推进等多方面做好充分准备，不能仓促应战，力争政策一经出台就能带来较好的效果。所以，1年期LPR利率下调10个基点，5年期LPR利率保持不变，在当下不仅有利于稳定商业银行息差水平，保持利润合理增长，也更能增强商业银行支持服务实体经济的持续性和高质量发展的稳健性。
由此，此次LPR非对称降息，从表面上看可能并不令人感到满意，但实际上全国银行间同业拆借中心是经过反复权衡利弊、多方进行科学论证才推出来的，它带来更多的是正向金融影响：
一是可让实体经济感受到货币政策进一步宽松的希望，充分体现央行和金融监管部门进一步加大金融支持实体经济力度的坚定决心，更加落实好金融支持实体经济“力度要够、节奏要稳、结构要优、价格要可持续”的政策要求。
二是不下调5年期LPR利率和小幅度高低1年期LPR利率，可收获一举多得之金融功效，即暂时消除存量房贷利率与新房贷利率之间利差过大现象，避免房贷矛盾的进一步激化，保持银行房贷的稳定性；同时，让商业银行有足够时间做好存量房贷利率降低的准备，也可进一步缓解银行息差收窄的矛盾，推动银行存款利率市场化改革和不断降低银行筹资端成本，能够对银行经营利润起到相对稳定的作用。
（原文刊发于成都商报红星新闻专栏 作者莫开伟系中国知名财经作家）
存量房贷利率调降为何调降？有何影响
管清友、许博男
事件：8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知：自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。
01
为什么要下调存量房贷利率？
缓解居民部门负债压力，避免房贷继续早偿
一是房地产市场“供需关系已经出现变化”，可以开始救地产了。在此前的“724”会议中对于房地产市场的定调正式改为“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。而另一方面，地产业已经不是当前经济的最主要驱动力，但“房地产开发投资”仍然是GDP增速的重要拖累项：今年1-7月国内房地产开发投资累计同比-8.5%（去年同期已经-6.4%），稳地产以对冲经济下行压力正当时。
二是居民部门的负债压力已经很重，置换存量房贷可以避免早偿所引发的金融风险。由于近两年的房贷利率持续下行，新贷的房贷利率和存量房贷利率已经出现较为明显的倒挂。新购房利率层面，由于在此前政治局会议对于地产行业的定调正式转向后，很多中小行已经随之降低了新发住房贷款利率，当前的全国首套平均房贷利率已经位于5年期LPR报价之下，甚至仅通过降低5年期LPR报价无法将新旧房贷息差调整至合理位置，因此通过一大波置换降低存量房贷利率是合理的，也是应当的，将会有效避免由于居民部门收入下行、早偿，进而引发较大规模金融风险。
02
下调存量房贷利率后对流动性有何影响？
银行净息差压力加大，需要降准对冲
DR007和房贷利率之差则是银行成本端与收入端的息差。在中国的利率调控框架之下，央行可以通过政策利率影响到银行间市场、信贷市场，也就是通过OMO的每日报价指导银行间市场利率、通过每月报价MLF影响LPR，二者结合来调控我国的利率曲线。而我们的房贷利率也仅仅是在LPR上加点所形成的一个新的市场利率。因此，DR007和房贷利率之差则是银行成本端与收入端的息差。
也就是说大规模置换调降存量房贷利率，在短期极大规模压缩了银行利润息差。在此之上我们猜测，降准的可能性仍在增加，降准是对冲银行压力的重要方式，降准后银行会有更加富裕的资金空间，银行间拆借资金的需求也将会降低，进而带动银行间实际借贷成本的下行，有助于缓解银行息差压力。
03
对房市会有哪些影响？
会释放一些换房需求
除了降低存量房贷利率外，这次出台的政策中还配合了降首付。即首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。如果我们回顾一下2015、2016年的房去库存牛市，2015年的“330”、“930”新政直接把首套首付比例降到了25%、二套的首付比例调整为不低于40%，这一轮的政策力度甚至要大于2015年。
这轮政策组合拳会在一定程度上释放“刚需”、“刚改”需求。一是“刚需”，比如真的在城市中有购房需求且首付预算较低的购房者，可以通过仅2成的首付购入房产；二是“刚改”，这次在把首套房的利率负担降低后，也降低了二套的购买初始成本，会释放一些购买第二套房产的需求。举个例子，比如三世同堂之家需要在同一座城市购入第二套房产以满足三代人、两个家庭的居住需求，那么降低存量房贷利率加上降低二套首付，则可以激活这一部分的需求。
但是从刺激房价角度来看，不能太乐观。这一轮放松政策虽然力度很大，但是宏观背景已经不是当年。2015年之前虽然经历了短暂的房价增长停滞，但房价的正向预期还在，而且存量房屋供给不如今天这般过剩，刺激之后房价上涨也属正常。而本轮不同，当前房价上涨预期已经彻底打碎，且绝大部分城市大量存量房闲置，如果仅仅是释放“刚需”、“刚改”很难出现房价大幅上涨的情况。
04
对其他资产将会产生哪些影响？
利率中枢有望受益于政策脉冲进一步下探
此前受到政策利率连续下调冲击，10年期国债收益率一路下行冲进“2.5%”时代。但随着降息预期逐步落地市场对于无风险利率的乐观预期出现回调，10债利率出现回溯上行。而此轮降准预期带来的流动性宽松预期叠加利率中枢下移，短期对股债资产都有利好；而在汇率层面，考虑到今天（9月1日）央行官宣调降外汇存款准备金率2个百分点，我们认为汇率可能仍将在7.2-7.3水平双向波动。
LPR下降后与房贷的关系
一、当前经济趋势
自2023年元旦前后新冠疫情防控放开以后，各行各业确实兴奋过一段时间，都对经济的走向保持了很大的乐观心态，大到建筑业、房地产行业、出口贸易、机械制造、旅游业等等，小到餐饮及零售行业，无不充满信心，对农历新年以后的经济趋势都持有非常期待的心情，毕竟将近三年的束手束脚的生活状态下限制了人们的消费欲望。
但现在和理想差距似乎有点大，首先是各地房价呈现下滑趋势，直接或间接影响了近百个行业的生产销售水平；其次是由于国际大环境的原因导致外贸订单大幅萎缩，服装、机械产品、轻工业等都受到了很大的冲击。
二、什么是LPR
LPR是指贷款市场报价利率，是由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率，现行的LPR包括1年期和5年期以上两个品种，与市场利率关联程度很高。
它是央行2019年新推出的机制，一般是每个月公布一次，是房贷利率的基准点，各家银行以此为基础来浮动房贷利率，它直接影响着我们房贷每个月的还款额。
三、等额本息的还款计算
公式如下：
等额本息计算公式
例如：您是2021年买的房子，当时的LPR为4.65%，银行与您签订的贷款合同为基准利率上浮70个基准点，那么您的实际利率就是5.35%，如果您的房屋贷款总额为700000元，贷款期限为30年（也就是360个月），那么您每个月的还款就是：
700000X0.44583%X（1+0.44583%）^360/（1+0.44583%）^360-1=3910元（约等于），也就是说以后的360个月您每个月都要还3910元，还款总额在1410000元左右，差不多是贷款的两倍金额。
年利率5.35%
按照2023年9月25日以后的LPR，如果您的利率能下调到4.2%的话，那么计算结果如下：
700000X0.35%X（1+0.35%）^360/（1+0.35%）^360-1=3423元（约等于），综合算下来每个月您可以节省487元，那一年下来也是将近6000元了，对于工薪阶层来说，基本相当于一个月的工资了吧！还款总额也降到了1230000元左右，对比5.35%利率的情形总体下降了180000元，这可能是一个家庭的全年总收入的金额，还是很直观的吧！
年利率4.2%
四、降息对购买力的影响
可以根据恩格尔定律的表达来套用，把定律中的食物支出换成房贷支出就可以得出这样的结论：在一个家庭或在一个国家（经济体）中，房贷支出在收入中所占的比例越小，那么对于其他的支出必然会增加。收入（减贷）的增加会直接影响购买力，以前不敢买的现在可以买了，以前不敢出去旅游的可以用节省的房贷支出花在旅游上了，还有很多很多……，各种需求弹性大大的增加了。
那么从宏观经济学上来看，每个家庭每年的可自由支配增加了，消费欲望也就会随之增加，收入
刺激了消费，从而带动了各行各业的供给量的上升，创造了就业岗位，拉动了生产资料的快速流动，经济就会越来越好。
五、写在最后
距离新的LPR调整还有半个月的时间，目前中、农、建、工四大国有银行已经先后出台了解释说明，其他的商业银行目前还没有听到明确的风声，我预测可能会比我们期望的要差一些，毕竟他们都是靠收取贷款利息来实现高额利润的，俗话说的好：上有政策下有对策，各位朋友也不要有太大有期望值！
